海岱財評丨一線(xiàn)城市開(kāi)啟“認房不認貸”,樓市“金九銀十”或可期
8月29日,廣州市人民政府辦公廳發(fā)布通知明確:居民家庭申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí),家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味著(zhù)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)正式加入“認房不認貸”的隊伍,也是全國首個(gè)官宣“認房不認貸”的一線(xiàn)城市。
“認房不認貸”,是指購房人貸款時(shí),認定首套住房的標準只看購房者名下的住房套數,有過(guò)購房記錄,但是名下無(wú)房的,也能夠享受首套房標準的首付比例和貸款利率,購房者的資金壓力將減小。
“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評判首套房、二套房的標準,其中“認房又認貸”最為嚴格,指的是即便第一套住房貸款已還清,但因有貸款記錄,再置換時(shí)仍被認定為購買(mǎi)第二套住房,從而執行更高比例首付及房貸利率。目前,部分城市尤其一線(xiàn)城市對住房套數的認定仍執行“認房又認貸”,也是此前從嚴調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“產(chǎn)物”。
(相關(guān)資料圖)
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),與經(jīng)濟和民生高度關(guān)聯(lián),任何變動(dòng)都牽動(dòng)人心。8月以來(lái),有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不斷。尤其8月25日,市場(chǎng)期待已久的“認房不認貸”政策正式發(fā)文,明確將首套房貸款認定“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用,而在同一天,多項稅收優(yōu)惠政策也進(jìn)一步明確。
今年8月以來(lái),以鄭州、南京為代表的大城市相繼推出“認房不認貸”、暫停限售、降低首付、重啟“房票”、鼓勵降低存量房貸利率等重磅政策,無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的活力,進(jìn)一步降低了剛需和改善型購房需求者的購房門(mén)檻。
再看山東,省會(huì )濟南早在去年就開(kāi)始執行“認房不認貸”。2022年5月23日推出的樓市新舉措中,對限購區域調整此前住房套數“認房又認貸”的認定標準為“認房不認貸”,本市無(wú)房買(mǎi)房視同首套房,并將限購區域二套房首付由原先的60%降至40%。去年9月,濟南進(jìn)一步調整樓市政策,僅在二環(huán)以?xún)鹊臍v下區、市中區繼續執行限購政策。目前,濟南多數新房項目在非限購區域,執行首套房商貸首付最低至20%,二套房商貸首付最低至30%的政策。
對于房屋總價(jià)較高的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),“認貸”和“不認貸”有著(zhù)更為顯著(zhù)的差別。按照目前一些大城市的購房政策,二套房首付比例超過(guò)70%,若實(shí)行“認房不認貸”,名下無(wú)房,但是有過(guò)貸款記錄的購房者首付比例將減半至35%。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子計算,其首付比例可以從350萬(wàn)減少為175萬(wàn),減負非常明顯。
再從貸款利率角度看,據貝殼研究院監測顯示,2023年7月份,百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例,100萬(wàn)元貸款25年,在“認房不用認貸”情形下,產(chǎn)生的利息比“認房認貸”情形下節省16.8萬(wàn)元。[page]
需要注意的是,“認房不認貸”的政策,是作為房地產(chǎn)調控的政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用,并非剛性約束。廣州在一線(xiàn)城市中率先官宣“認房不認貸”,可以說(shuō)是自2017年以來(lái),一線(xiàn)城市政策放松力度最大的政策,也充分體現了一線(xiàn)城市供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化,是對購房政策做出寬松調整的動(dòng)作導向。
業(yè)內人士認為,鑒于一線(xiàn)城市目前對于“認房不認貸”的呼聲很高,隨著(zhù)廣州率先官宣,預計還會(huì )有部分一線(xiàn)城市在9月跟進(jìn)出臺“認房不認貸”政策,而未實(shí)行“認房不認貸”的二線(xiàn)城市跟進(jìn)可能性則更大。一方面,能精準的滿(mǎn)足改善型住房需求者賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)遠買(mǎi)近等置換購房剛性需求,使更多購房者享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠。另一方面,置換出的原房產(chǎn)也將能充實(shí)樓市存量供應,滿(mǎn)足首套房剛需。若各地加快政策執行速度,將有利于帶動(dòng)需求入市,核心城市樓市“金九銀十”行情或更加可期。
記者:方壘 馮彥文
策劃:齊淮東
責任編輯:hf009
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